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就像巴尔扎克说过的一句话，要造就一个贵族，需要三代换血。
2.“流动”
的土地
未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途。
不管新型城镇化蓝图如何去描绘，有两个基本问题必须解决。
其一是地从哪里来，其二是钱从哪里来，这两个问题经常纠缠在一起。
城市建设需要地，产业发展需要地；农村建设需要钱，城镇投资也需要钱。
城市有钱缺地，农村有地缺钱，这两者如何有机互动，是新型城镇化要解决的一个核心问题。
城镇化是一个空间不断积聚的过程。
成都前些年在学习上海经验基础上提出过三个集中——“工业向园区、农民向城镇、土地向规模经营集中”
，这是符合经济规律的。
农业时代，土地产出即便有差异，总体上来说差别也不大；工业时代单位土地的产出就产生极大的差异，服务业释放的土地潜力更大。
所以伴随着工业化进程，城市能创造更多就业。
城镇化的根本动力是劳动力对工作机会的追逐，就像游牧民族逐水草而居一样，哪里有工作就去哪里。
但现在问题是“居”
不下来，原因有二：其一当然是制度制约，比如户籍；其二是经济制约，农民有很大一笔资产是带不走的土地，无法变现，难以获得在城市立足的原始资本。
不解决这个问题，城镇化就永远拖着一条尾巴。
即便农民已经在城镇找到了工作，附在土地上的收益仍然是他不能放弃的。
如果能够把这份土地的收益变现，有可能成为他进入城市的原始积累。
在现有的制度安排下，农民有资产，但没有资本。
城市土地资本化了，居民资产可以抵押借贷，也可以享受增值，而农村土地没有资本化，农民资产不能转化。
可行的出路在于土地资本化和市场化。
土地价值来源三个方面：一是在哪儿（区位），二是归谁所有（权属），三是干什么（用途）。
资本化的过程就是改变权属和用途的过程。
现在的征地-批租模式，一是变权属，从农民（集体）手里变成国有；二是变用途，把农地改成建设用地或者工业用地改成住宅商业用地。
这种模式成为当前矛盾的焦点，政府成为唯一的土地提供者，造成了很大的寻租空间；城市近郊不断被吞噬，而远郊则由于地租价值不高而缺乏投入，远郊的存量无法利用，而远郊与近郊的脱节又在制造新的差距。
未来的出路还是要充分发挥市场的力量，把近郊与远郊联系起来，把需求和供给联系起来——通过土地流转改变权属，通过土地开发权的转让改变用途，开发权在国外是成熟的模式，可以借鉴。
成都、重庆在往这个方向探索。
城市发展还需要地，一面是耕地红线守不住了，一面还有2.5亿亩的集体建设用地。
要把这个存量调动起来，既可以保护耕地，也可以利用城市的资本进行乡村整治，还有助于农民进城。
这样的话会造成几个结果。
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