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特征。
对于这些地方来说，城镇再造、产业重构是摆在面前的一道坎。
新一轮产业转移大潮下，他们面临巨大转型压力，亟须用文化创意、高新技术进行产业结构调整和升级。
但与当年建“世界工厂”
不同，今天发展高端产业和产业高端需要大批高素质人才，这些人对生活环境要求很高。
要满足这些人的需求，需要在全球化和区域一体化的大坐标上来审视这些地方的新型城镇化。
根据我们的研究，他们必须完成三个转变。
第一，要转变发展理念。
今天中国已经成为世界第二经济体。
这个阶段沿海地区的使命不再是简单地招商引资，增加经济规模，更重要的是要代言中国参与全球市场竞争。
珠三角、长三角、京津冀三个地区的战略目标是建设世界级城镇群。
我们需要培育出像华为、阿里巴巴、万达、联想等具有参与全球竞争能力的企业，推动区域城镇全面战略转型。
第二，要转变发展方向。
沿海地区的许多城镇人均GDP都超过一万美元，根据经济学“二次乘数”
效应，这些地区进入到城市化推动工业化、服务业推动工业发展的新阶段。
大力发展现代服务业、高科技产业、文化创意产业，实现从产业低端走向产业高端，从传统产业走向现代产业，从低附加值产品走向高附加值产品。
推动以工业经济为主导的制造基地向以服务经济为主导的现代城市转型。
第三，要转变发展方式。
按照解决当前问题与谋划长远发展相结合的原则，积极推进城镇发展方式的转变。
例如，我们给顺德制定战略突破方案时提出从城市重塑、产业重构和生态重建三个方面来推动转变，建设城镇、河流、桑田为一体的生态网络城市，打造具有岭南水乡风貌和人文情怀的生态环境，建设一个“以人为本”
的可持续的现代生态城市。
无论选择什么样的发展道路和模式，最终目的还是要满足人的需求。
对于这些工业化超前城市化的地方。
越过了这个门槛，转型升级才能真正落到实处，世界级城市群的目标才真正有希望。
9.魔鬼到天使——房地产商的角色转换
在新型城镇化的大讨论中，对地产商的评价褒贬不一。
从褒的方面讲，房地产是推动城市与区域发展的支柱产业，为经济发展做出巨大的贡献；从贬的方面讲，房地产的暴涨催生了官员腐败和社会不公等诸多社会问题，好像成了万恶之源。
所以在新一轮的发展机会面前，从专家到媒体都在强调一个观点：新型城镇化绝对不能成为新一轮的房地产盛宴，否则将是一场新的灾难。
房地产商是天使，还是魔鬼？
房地产行业的大发展起始于1998年。
住房制度改革和加入WTO是这一轮上升时期的两大助推器。
住房分配货币化催生了房地产市场化和城市土地资本化，为房地产行业发展提供了市场基础；后者外资涌入带来经济的高速增长，引发政府对土地资源和发展资金的需求，进而产生了“以土地为基础”
的城市发展模式。
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